Ein Haus in Spanien kaufen?

Viele Kunden bitten uns, sie beim Erwerb einer Immobilie in Spanien zu beraten, sei es als Erstwohnsitz oder als dauerhafter Ort für ihren Urlaub.

Dies muss nicht unbedingt eine komplizierte Sache sein, aber es ist wichtig, einige Details zu berücksichtigen, um unnötige Risiken zu vermeiden. Deshalb empfehlen wir, vor dem Notartermin mit einem Anwalt zu sprechen.

Im Folgenden legen wir die wesentlichen Aspekte dar, die zu berücksichtigen sind

1. Reserve

Der erste Schritt ist in allen Fällen die Reserve, bei der es sich im Wesentlichen um ein Rechtsdokument handelt, mit dem sich der Verkäufer, oder gegebenenfalls sein Immobilienmakler, verpflichtet, die Immobilie während eines bestimmten Zeitraums nicht anderen potenziellen Käufern zu zeigen .

2. Privater Kaufvertrag (“Contrato de Arras”)

Wenn sich Käufer und Verkäufer schließlich auf die Durchführung des Verkaufs einigen, erfolgt in der Regel als nächster Schritt die Unterzeichnung des sogenannten „Contrato de Arras“. Dabei handelt es sich um einen privaten Kauvertrag, in dem die Parteien vereinbaren, den Verkauf der Immobilie zu formalisieren, wobei ein Preis, eine Frist, sowie andere Bedingungen zwischen den Vertragspartnern aufgenommen werden. Bei Vertragsabschluss muss der Käufer 10% des endgültigen Kaufpreises leisten, eine Anzahlung namens „Arras“, die dem Vertrag seinen Namen im Originalspanischen gibt. Es gibt verschiedene Arten von Arras (Penitenciales, Penales, Conrirmatorias), in der Regel handelt es sich jedoch um die sogenannten Arras Penitenciales, bei denen der Käufer, sollte er vom Vertrag zurücktreten, die geleistete Anzahlung (10 % des Kaufpreises) verliert; und wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er dem Käufer die Anzahlung dopplet als Schaden zurückgeben (Rückerstattung der vom Käufer gezahlten 10 % und zusätzlich 10 % als Vertragsstrafe).

Der Grund für diesen privaten Kaufvertrag besteht darin, den Vertragspartnern die Durchführung der erforderlichen Vorbereitungen und Unterlagen zur Formalisierung des Verkaufs auf der Grundlage einer bereits verbindlichen Grundlage zu ermöglichen, die nur in den im vorherigen Absatz genannten Fällen (d. h. durch Zahlung der Vertragsstrafe) gekündigt werden kann.

3. Notarieller Kaufvertrag

Die Übertragung der Immobilie findet schliesslich am Tag der notariellen Urkunde statt, wozu die Parteien vor einem Notar nach Wahl des Käufers erscheinen müssen. Bevor die Urkunde formalisiert werden kann, ist es wichtig, dass der Verkäufer folgenden Unterlagen zur Verfügung stellt:

1. Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad): Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist das Dokument, das bescheinigt, dass eine Immobilie die gesetzlich festgelegten Anforderungen an Bewohnbarkeit erfüllt.
2. Zahlung der Grundsteuer (Impuesto de Bienes Inmuebles): Es ist wichtig, dass der Verkäufer die Zahlung der Grundsteuer in den letzten 5 Jahren nachweist, da die Immobilie für diese Schulden haften würde, wenn diese noch ausstehen.
3. Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft (Certificado de la Comunidad de Propietarios): Wenn das Haus Teil einer Eigentümergemeinschaft oder Urbanisierung ist, muss anhand einer Bescheinigung der Eigentumsverwaltung nachgewiesen werden, dass der Verkäufer mit der Zahlung der ordentlichen und außerordentlichen Zahlungen auf dem Laufenden ist .
4. Ausweis der Gesamtenergieeffizienz (Certificado de Eficiencia Energética): Dieser Auweis ist ein technisches Dokument, das Informationen darüber sammelt, was die elektronischen Geräte verbrauchen oder welche CO2-Emissionen sie in die Atmosphäre ausstoßen, ohne welches der Verkauf nicht formalisiert werden kann.
5. Status der technischen Bauaufsicht (Inspección Técnica de Edificios): Es ist sehr wichtig, Informationen über das Baujahr des Gebäudes, zu dem die Immobilie gehört, sowie über den Status der ITE anzufordern, da dies je nach Fall erhebliche Kosten verursachen kann, wenn das Gebäude nicht den gesetzlichen Vorschriften entspricht und nach dem Kauf Anpassungsarbeiten durchgeführt werden müssen.
6. Kataster- und Registerdaten (Catastro y Registro): Die Kataster- und Registerdaten müssen ebenfalls überprüft werden, um die rechtliche und verwaltungsrechtliche Situation der zu erwerbenden Immobilie zu kennen.
7. Eventuelle vorherige Hypotheken: Es ist nicht ungewöhnlich, dass die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, mit welcher der Verkäufer den Kauf finanzierte. In diesem Fall ist es erforderlich, dass der Verkäufer eine Bescheinigung über Saldo 0,00 € vorlegt und die Urkunde über die Aufhebung der vorherigen Hypothek im selben Verkaufsakt unterzeichnet, damit der Käufer die Immobilie kostenfrei erwerben kann.