¿Comprar una vivienda en España?

Muchos clientes nos piden que les asesoremos en el proceso de adquirir una vivienda en España, ya sea como primera residencia o como lugar fijo para sus vacaciones.

Se trata de una cuestión no necesariamente complicada, pero es importante tener en cuenta algunos detalles para evitar riesgos innecesarios, por lo que recomendamos consultar a un abogado antes de acudir a la notaría.

A continuación, detallamos los aspectos esenciales a considerar:

1. Reserva

El primer paso en todos los casos siempre es el documento de reserva, que esencialmente se trata de un documento legal por el que el vendedor o, en su caso, su agente inmobiliario, se compromete a no enseñar el inmueble a otros potenciales compradores durante un periodo determinado.

2. Contrato de Arras

Si finalmente el comprador y el vendedor se ponen de acuerdo en llevar a cabo la compraventa, generalmente el siguiente paso es la firma del denominado “Contrato de Arras”. Es un contrato privado en virtud del cual las partes ponen de manifiesto su voluntad de formalizar la venta de la vivienda, con un precio, plazo y demás condiciones acordadas entre ellas. El comprador en la firma del contrato debe abonar el 10% del precio final de la compraventa, depósito que se denomina “Arras” y que le da el nombre al contrato. Existen varios tipos de arras (arras penitenciales, arras penales, arras confirmatorias), pero habitualmente se firman arras penitenciales, según las que, si finalmente el comprador desiste de la compra, perderá el dinero depositado (10% del precio de la compraventa); y si es el vendedor quien desiste, deberá abonarle al comprador las arras por duplicado (devolución del 10% pagado por el comprador y un 10% adicional como penalización).

El motivo de las arras es permitir a las partes realizar los trámites y las gestiones necesarias para formalizar la compraventa, sobre la base de un compromiso ya firme y sólo anulable en los casos mencionados (es decir, pagando la penalización mencionada en el párrafo anterior).

3. Escritura Pública de Compraventa

El procedimiento culmina finalmente el día de la escritura pública de compraventa, para lo cual las partes deberán comparecer ante un Notario de elección del comprador y otorgar la escritura. Antes de poder formalizar la escritura, es importante que el vendedor aporte la siguiente documentación:

1. Cédula de Habitabilidad: La cédula de habitabilidad es el documento que acredita que una vivienda cumple los requisitos de habitabilidad y solidez fijados legalmente.
2. Pago del Impuesto de Bienes Inmuebles: Es importante que la parte vendedora acredite el pago del IBI en los últimos 5 ejercicios, ya que el inmueble responderá de dichas deudas si estuvieran pendientes.
3. Certificado de la Comunidad de Propietarios: Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios o urbanización, será necesario acreditar mediante un certificado de la administración del inmueble que el vendedor está al día con el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias.
4. Certificado de Eficiencia Energética: El Certificado de Eficiencia Energética es un documento técnico que recoge información sobre lo que consumen los aparatos electrónicos, o las emisiones de CO2 que emiten a la atmósfera, sin el cual no se podrá formalizar la compraventa en ningún caso.
5. Estado de la Inspección Técnica de Edificios: Es muy importante solicitar información acerca del año de construcción del edificio del que forma parte el inmueble, así como del estado de la ITE, ya que según el caso puede originar costes importantes para el adquirente si el edificio no está al día con la normativa legal y deben de llevarse a cabo obras de adecuación.
6. Datos catastrales y registrales: Deberán revisarse asimismo los datos catastrales y registrales para conocer la situación legal y urbanística de la vivienda a adquirir.
7. Posibles Hipotecas anteriores: No es infrecuente que la vivienda esté gravada con una hipoteca que contrajo el vendedor en su día para la adquisición de la vivienda. Siendo así, será necesario que la parte vendedora aporte un certificado de saldo 0 y se otorgue la escritura de cancelación de la hipoteca anterior en el mismo acto de la compraventa para que el comprador pueda adquirir el inmueble libre de cargas.